Главные тенденции на рынке офисов в 2021 году: мнения экспертов
Рынок офисной недвижимости в 2021 году начал постепенно восстанавливаться после резкого спада, вызванного пандемией и массовым переходом сотрудников на удаленный формат. Компании пересматривали требования к рабочим помещениям, арендаторы оптимизировали расходы, а девелоперы адаптировали новые проекты под изменившийся спрос.
Наиболее заметными направлениями стали рост популярности коворкингов и гибких офисов, реконфигурация традиционных рабочих пространств, внедрение цифровых решений и развитие концепции "офис как услуга". При этом офисные здания все чаще воспринимаются не только как место размещения сотрудников, но и как инструмент повышения эффективности, удержания персонала и формирования корпоративной культуры.
Рынок начал восстанавливаться
Константин Пыресев, генеральный директор RD Management, отмечает, что одной из главных тенденций 2021 года стало восстановление офисного сегмента. За первые три квартала объем введенных площадей более чем в два раза превысил показатель всего 2020 года.
На активность рынка повлияли сразу несколько факторов. С одной стороны, реализовался отложенный спрос, сформировавшийся в период ограничений. С другой - продолжили быстро расти компании из сфер электронной коммерции и цифровых технологий. На их долю пришлось 27,9% общего объема сделок с офисной недвижимостью.
Показательным примером стала ситуация в деловом центре "Москва-Сити". Вакантность офисов там снизилась до 3,9%, причем динамика указывала на возможность дальнейшего сокращения свободных площадей. Из-за замедления строительства и уменьшения объемов ввода в 2020 году крупным арендаторам стало сложнее подобрать большие офисы, соответствующие требованиям к локации, площади и классу здания.
"Москва-Сити" смог предложить сочетание престижного адреса, развитой инфраструктуры и крупных помещений, поэтому интерес к деловому кластеру заметно вырос. Аналогичные причины поддержали спрос на проекты build-to-suit - объекты, которые создаются под конкретного арендатора и его бизнес-задачи.
Гибкие офисы и коворкинги
В 2021 году продолжилось активное расширение рынка гибких рабочих пространств. Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate, обращает внимание на появление крупных проектов в Москве и Санкт-Петербурге. Одним из примеров стало развитие гибких офисов в бизнес-квартале "Невская Ратуша".
Главное преимущество такого формата для арендаторов - возможность пользоваться готовой инфраструктурой без существенных первоначальных вложений. Компания получает рабочие места, переговорные комнаты, зоны отдыха, сервисное обслуживание и техническую поддержку в рамках единого договора.
Сетевые операторы стали развивать не только крупные центральные площадки, но и офисы районного масштаба. Такой подход позволяет сотрудникам работать ближе к дому, а компаниям - распределять команды по нескольким локациям. При условии запуска всех заявленных объектов прирост гибких офисных площадей в Санкт-Петербурге по итогам 2021 года мог составить 22 012 кв. м.
Еще одна особенность гибких пространств - возможность эффективнее использовать имеющуюся площадь. В офисах с системой shared desk одно рабочее место закрепляется не за конкретным сотрудником, а используется несколькими людьми по графику. Это помогает повысить загрузку помещения и сократить расходы без пропорционального уменьшения функциональности офиса.
Офис как инструмент для бизнеса
Елизавета Голышева, директор по управлению активами и аренде Metrika Investments, подчеркивает, что весь 2021 год офисный рынок развивался под влиянием новой модели работы.
Перед компаниями одновременно стояли несколько задач: повысить производительность сотрудников, сохранить их лояльность, создать комфортную среду и сократить затраты на содержание недвижимости. Поэтому офис стал рассматриваться как часть корпоративной стратегии, а не просто как набор рабочих мест.
Арендаторы начали уделять больше внимания планировке, качеству инженерных систем, доступности сервисов, акустике, освещению и возможностям трансформации помещений. Важными стали также зоны для совместной работы, переговоров, неформального общения и отдыха.
Девелоперы, в свою очередь, стали пересматривать подходы к проектированию новых зданий. В проектах меняется состав инфраструктуры, увеличивается роль общественных пространств, появляются сервисные функции и цифровые инструменты управления зданием.
Концепция "пространство как услуга"
Одним из долгосрочных трендов стала модель space as a service - "пространство как услуга". Ее суть заключается в том, что арендатор получает не только помещение, но и комплекс готовых сервисов.
В этот комплекс могут входить меблировка, клининг, техническое обслуживание, организация переговорных зон, доступ к общей инфраструктуре, цифровые системы бронирования и управление пропусками. Благодаря этому компаниям не нужно самостоятельно заниматься всеми операционными вопросами.
Такая модель особенно востребована у быстрорастущих компаний, которым важно оперативно увеличивать или сокращать площадь. Она также удобна для бизнеса, работающего в условиях неопределенности: арендаторы получают возможность менять конфигурацию пространства без масштабного ремонта и длительных согласований.
Трансформация традиционных офисов
Переход на удаленную и гибридную работу не привел к полному отказу от офисов, но изменил их назначение. Если раньше большую часть помещения занимали индивидуальные рабочие столы, то теперь растет доля зон для командного взаимодействия.
Офисы становятся более мобильными и универсальными. Рабочая среда должна подходить как для индивидуальных задач, так и для совещаний, презентаций, обучения и проектной работы. Поэтому востребованы трансформируемые перегородки, мобильная мебель, переговорные различной вместимости и многофункциональные общественные зоны.
Компании также начали пересматривать плотность рассадки. После пандемии повысилось внимание к расстоянию между рабочими местами, качеству вентиляции, возможности разделять потоки людей и поддерживать санитарную безопасность.
Технологии и снижение эксплуатационных затрат
Цифровизация стала важным инструментом повышения эффективности офисной недвижимости. Системы автоматизации помогают управлять освещением, климатом, доступом, загрузкой переговорных комнат и потреблением ресурсов.
Для собственников зданий это означает снижение эксплуатационных расходов. Для арендаторов - более предсказуемое качество среды и возможность эффективнее контролировать затраты. Датчики и аналитические платформы позволяют понять, какие помещения используются чаще, где образуются избыточные площади и как изменить планировку.
Отдельное направление - внедрение энергосберегающих технологий. Интеллектуальное освещение, автоматическая регулировка температуры, энергоэффективные инженерные системы и контроль потребления воды становятся частью современных офисных проектов.
Экологичность и комфорт
Зеленые технологии постепенно перестают быть исключительно имиджевым решением. Они помогают уменьшать расходы на эксплуатацию и повышать привлекательность объекта для крупных арендаторов.
Компании обращают внимание на качество воздуха, естественное освещение, использование экологичных материалов, наличие озелененных зон и возможность комфортного перемещения по зданию. Такие параметры влияют не только на восприятие офиса, но и на самочувствие сотрудников.
В перспективе экологические стандарты могут стать одним из ключевых факторов при выборе помещения. Особенно это касается международных компаний и крупных российских организаций, для которых важны принципы устойчивого развития и социальная ответственность.
Что ждет рынок дальше
Эксперты считают, что многие изменения, начавшиеся в 2020-2021 годах, носят долгосрочный характер. Арендаторы стали требовательнее, а рынок - более ориентированным на гибкость, технологичность и комфорт.
Классический офис не исчезает, но его роль меняется. Он превращается в пространство для коммуникации, командной работы и поддержания корпоративной культуры. При этом часть сотрудников продолжает работать из дома, поэтому компаниям важно создавать убедительные причины для возвращения в офис.
В ближайшие годы спрос будет сосредоточен на объектах, которые позволяют быстро менять площадь и планировку, предлагают качественную инфраструктуру и помогают контролировать эксплуатационные расходы. Наиболее устойчивыми окажутся проекты, способные сочетать престижную локацию, высокий уровень сервиса, современные технологии и возможность адаптации под разные сценарии работы.
